未来十年，存款低于300万者应谨慎购房

对于存款在300万以下的家庭，我必须强调，未来的十年间应理性看待购房的问题。这个观点可能会冒犯一些房产中介和已购房人士，但我坚信并非因为房屋本身不重要，或是租房相比买房更优，而是支撑过去二十年房价上涨的核心因素——大通胀，可能不再重现。没有通胀，购房便不再是稳稳赚的投资；没有通胀，贷款买房的杠杆效应将转变为实际的债务负担；没有通胀，存款不足的家庭在购房时，就等于是将其流动资金换成了一个可能持续贬值的资产。接下来的分析将对此进行深入探讨。

大通胀为何可能不再出现？看一些数据就明白。预计到2025年，中国居民消费价格（CPI）将与前一年持平，涨幅为0%。与此同时，工业品出厂价格（PPI）已连续数年走低，下降至2.6%。2026年上半年，CPI同比仅会增长约1.0%，按1至7月平均计算为0.9%，全年也不过在1.0%到1.1%之间。虽然政府对于2026年的物价目标定为2%左右，但能否实现仍是未知数。这意味着什么？在过去的二十年中，大家普遍感觉"钱越发贬值"是因为CPI长期维持在2%-3%之间，而房价每年也在攀升。可以看出，如今CPI低迷、房价下降，手中的现金购买力反而在提升。

大通胀不再的原因有四个方面。首先，货币政策不再大规模放水。过去房价的飙升源于货币的超发，2008年的四万亿刺激与2015年的棚改货币化，每次放水都推高房价。但现今的货币政策逐渐转向稳健，银行不再大幅放水，M2的增长率由15%以上降至8%左右。没有货币的过量投放，便没有通胀的基础。其次，产业产能过剩和消费不足。中国的多个行业几乎都存在产能过盛，如钢材、汽车、家电等，而消费需求却未能跟上，导致消费者在日常生活中感受到的物价压力减少，甚至局部商品降价。再者，人口结构的变化至关重要。从25岁到45岁的购房及消费主力群体，在十年内减少了近6000万，这种趋势预计还将持续。2023年至2025年间，出生人口不超过千万，人口减少自然导致需求降低。日本的经验可供参考，其在经历人口老龄化后，物价长达三十年未见上涨，房价也显著下跌。最后，经济的债务去化需要极长的时间。当前，不论是地方政府、企业还是居民的债务均处于高位，而债务的消化不会在短期内完成，较普遍的观点认为可能需要7至10年。在高债务背景下，经济动力不足，大家主要在还债，消费和投资意愿弱化，因此缺乏经济起飞的驱动力。缺乏经济过热，通胀自然不复存在。因此，未来的趋势可能是"结构性通胀"，一些服务类价格小幅上涨，而消费品价格则持平甚至降低，这样就不会再出现过去那种普遍通胀的景象。对普通家庭而言，这意味着手中的现金不再如过去那样迅速贬值。

房地产的基本逻辑已经发生了彻底变化。随着大通胀的消失，房地产市场受到的冲击最大。过去房价为何稳定上涨？并非房屋本身增加了价值，而是得益于货币大放水、城镇化进程加快和人口增加等多重因素。然而，如今这三大因素土崩瓦解：货币不再过量发行、城镇化增速放缓、人口则出现负增长。根据数据统计，2026年上半年，商品房销售额同比下降了13.6%；而今年前五个月，房地产开发投资同比下降了16.2%。到2025年12月，70个大中城市中，58个新房价格环比下跌，二手房也同样表现不佳，70座城市均呈现下跌趋势。根据统计，2026年第一季度，百城新建商品住宅成交均价同比下降4.7%，已连续六个季度呈现同比下滑，二手房价格更是大幅下降7.68%。如今，房地产在中国家庭总资产中占比高达59.1%，房价的下滑无疑将导致家庭资产的普遍缩水，房产的抵押价值降幅在20%至40%之间更是常见。

更为严峻的是，市场已经从房价的"普涨普跌"时代转向了"严重分化"的时期。一线城市和强二线城市的核心区域仍保留了一定的保值能力，局部甚至小幅上涨，但诸多三四线城市及县城的房产则面临价格萎缩的困境。许多房源长时间无人问津，即使降价20%也难以成交。县城的房产尤为惨淡，尽管大幅降价依旧难以成交，一旦进入法拍流程，价格会进一步下探，反复流拍的现象屡见不鲜。如今，房价在五年间贬值15%至30%已是普遍现象。现如今标价100万的房产，在五年后可能会只剩70万到85万，是否能顺利出售则要看市场情况。最后，租金收益率也相当低，长期处于1.5%到2%之间，与国际合理水平的3%至5%相差明显。这一系列因素表明，在未来的房地产市场中，投资风险加大，存款低于300万的人群需谨慎决策。

• • 2026-08-24
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